особняки

коммерческая

услуги

готовый арендный бизнес

загородная

готовый арендный бизнес

получить консультацию

Офисы

Услуги

Рекомендации

Готовый арендный бизнес

Услуги

Недвижимость

Рекомендации

Личный кабинет брокера

Получить консультацию

Недвижимость

Услуги

Получить консультацию

Готовый арендный бизнес

спецпроект

Загородная

Особняки

Жилая

Готовый арендный бизнес

Офисы

рекомендации: жилая

Ритейл

зарубежная

рекомендации: коммерческая

Блог

fee-devepment

Жилые апартаменты

Апартаменты – французские слово, которое попало в русский язык в XVIII столетии. Тогда апартаментами назывались огромные жилые помещения в личных поместьях. В конце XX века слово стали употреблять в бытовом значении «роскошное жильё с большой площадью»

Сегодня апартаменты — это не элитный дом или квартира, это термин, которым обозначают разные объекты с особым юридическим статусом.

Что такое жилые апартаменты?

Это помещения, которые по документам считаются нежилыми, но в реальности они подходят для проживания и для сдачи в аренду. При этом здесь нельзя получить постоянную регистрацию, только временную, по факту пребывания.

Апарт-комплексы строят на участках, не подходящих под жилую застройку, — в бывших промышленных зонах и на территории старых заводов.

Выделяют 3 основных вида апартаментов:

Апарт-отели

В них арендуют помещение на небольшой срок, есть услуги гостиничного сервиса.

Кондоминимум, или кондо

Подразумевает формат, когда собственники владеют не только своими помещениями, но и долями в общедомовой собственности — холлы, кладовые, бассейны.

Многофункциональные комплексы

Наиболее близки к обычным жилым комплексами с квартирами. В них можно постоянно жить или сдавать их в аренду на долгий срок.

Можно ли перевести апартаменты в статус жилых?

Отдельного закона, чтобы провести такую процедуру, пока нет, но в Жилищном кодексе прописаны общие условия перевода нежилого помещения в жилое. Для этого объект должен соответствовать нескольким критериям:

1

Построен на земле, подходящей для строительства гостиниц
Узнать, на каком участке находится ваш комплекс, можно в проектной декларации объекта. Если там указано, что земля подходит только под общественно-деловую застройку, поменять статус апартов будет невозможно.
2

Проведены коммуникации и соблюдены нормативы
В помещении должно быть отопление, вода и электричество, в каждой комнате — окно.
3

Без обременений
Если собственник купил апартаменты в ипотеку, и они находятся в залоге у банка, поменять статус можно будет только после погашения кредита.

Документы нужно подавать в Департамент городского имущества или МФЦ. После этого на объект приедет комиссия и подготовит заключение. В Москве вся процедура обычно длится не более 45 дней.

Часто застройщики на этапе строительства обещают, что переведут помещения в готовом комплексе в статус жилых. В документах эти перспективы никак не фиксируются, поэтому обещания могут оказаться обычным маркетинговым ходом. Если в итоге апартаменты останутся в прежнем статусе, на застройщика повлиять не получится.

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Основное отличие — это юридический статус.

Квартира, с точки зрения закона, — это жилое помещение, а апартаменты — коммерческое. В них можно зарегистрироваться временно, по месту пребывания, но нельзя получить постоянную прописку. А если помещение расположено на территории делового центра, то даже временно зарегистрироваться в нём не получится.

Что ещё?

1

Выше имущественный налог
Налог на жилое помещение составляет 0,1% от кадастровой стоимости, на апартаменты — 0,5−2%.
2

После покупки нельзя получить налоговый вычет
Каждый налогоплательщик может 1 раз в жизни вернуть налоги в размере 13% от стоимости жилья после его покупки. На апартаменты это не распространяется.
3

Нет чётких нормативов
Жилое помещение должно соответствовать множеству нормативов и стандартов: инсоляция, высота потолков, площадь, требования к инженерным системам. В апартаментах застройщик сам решает, какое количество света попадёт в комнаты и насколько хорошо будет работать вентиляция. Иногда можно увидеть комнаты без окон с экстремально маленькой площадью. Хотя в комплексах комфорт-класса и выше обычно удобные планировки, напоминающие стандартные квартиры.
4

Инфраструктура
Чаще всего похожа на гостиничную. Никаких поликлиник, детских садов и школ. Застройщик по закону не обязан строить социальные объекты и включает в проект только то, что считает нужным и выгодным для себя.
5

Нет государственной поддержки
Коммерческую недвижимость нельзя купить по льготным ипотечным программам, потратить на неё материнский капитал и любые другие субсидии.
6

Соседи
В апартаментах не действует закон о тишине. Рядом с вами могут открыть ночной клуб или караоке-бар, то есть шум может быть круглосуточным и повлиять на это законными методами невозможно.
7

Коммунальные платежи
Тоже выше. В среднем на 18% по сравнению с квартирой. Владельцу апартаментов площадью 100 кв. м. придётся заплатить в месяц на 2 — 2,5 тыс. больше, чем собственнику аналогичной квартиры.

Тарифы за обслуживание общедомового имущества и правила пользования им законом не регулируются. Всё будет зависеть от управляющей компании: в итоге сумма в квитанции может быть и выше, и ниже.
8

Арест за долги
Апартаменты для судебных приставов — это коммерческий объект, который можно забрать, даже если это единственное жильё должника. К примеру, в апартаментах живёт владелец ИП, который должен налоговой крупную сумму. Приставы имеют право выселить его и членов его семьи, даже если среди них есть несовершеннолетние.

Почему выбирают апартаменты? Основные преимущества

В мегаполисах рынок коммерческой недвижимости растёт с каждым годом. Апартаменты покупают, на них зарабатывают и активно используют как инвестиционный инструмент. В чём выгода?

1

Главный плюс такого типа недвижимости – низкая цена
Апартаменты обычно дешевле квартир аналогичной площади на 15−20%. Застройщикам проще получить разрешение на строительство, а к самому помещению всегда меньше требований при сдаче в эксплуатацию, чем к квартире.
2

Инфраструктура
Если социальных объектов в апарт-комплексах нет, то современной коммерции чаще всего много. Застройщик сдаёт офисные помещения по низким ценам, поэтому арендаторы охотно открывают магазины, фитнес-центры и коворкинги.
3

Расположение
Комплексы апартаментов обычно строят на месте старых фабрик и заводов в привлекательных локациях. Это может быть центр города или участок в трёх минутах от метро.
4

Кадастровая стоимость.
Гораздо ниже, чем у квартир, — в среднем в 1,5 раза. За счёт этого разница в налогах на имущество почти нивелируется.

Кому подойдут апартаменты?

Инвесторам
Апартаменты всегда более привлекательны с точки зрения цены и расположения. Купить — дешевле, сдавать — по более высокой арендной ставке. Налоги, если и выше, то ненамного.
Бизнесменам
Иногда апартаменты покупают как жильё для командировок, если компания работает параллельно в нескольких городах. В таком случае подбирают объект рядом с офисом.
Студентам
Отличный вариант для молодого человека, который переезжает в другой регион учиться. Хорошее расположение, нет необходимости в постоянной регистрации, школах и детских садах.

Заключение

Популярность апартаментов в крупных городах растёт с каждым годом. Это хороший тип недвижимости для определённых целей и ситуаций. Если знать обо всех особенностях коммерческих помещений, рассчитать расходы и составить подробный инвестиционный план, апартаменты могут стать хорошим вариантом для сохранения и умножения сбережений.
Некоторые покупатели опасаются «подводных камней», поэтому не рассматривают апартаменты вообще. На самом деле никаких секретных особенностей у таких объектов нет, есть стандартные характеристики, о которых нужно знать. Чтобы разобраться в нюансах и оценить конкретную ситуацию более детально, лучше обратиться за помощью к профессиональному брокеру по недвижимости.