Большой земельный участок из актива может превратиться в пассив, если правильно им не распорядиться. Один из вариантов получения прибыли для собственника — воспользоваться услугами fee-development.

От английского fee — гонорар, вознаграждение. Такая модель строительного бизнеса, при которой девелопер выступает только в роли подрядчика. Он не владеет участком и объектом, который возводит, не вкладывает в него свои деньги.

В конце строительства застройщик получает вознаграждение за работу, состоящее из базовой части и процента (promote fee — дословно «плата за продвижение»), размер которого зависит от результата продаж. При такой схеме девелопер зарабатывает гораздо меньше денег, чем обычно, но и рисков для него почти нет.

Услуги фи-девелопмента часто используют при строительстве коммерческой недвижимости и специальных объектов — аэропортов, станций и промышленных предприятий, но и в сегменте жилья эту бизнес-модель тоже применяют.

Российский вариант fee-development отличается от мирового. В нашей практике распространена схема, для которой больше подойдёт определение «партнёрское сотрудничество», причём обычно это партнёрство между двумя застройщиками.

Например, в портфеле девелопера, А есть земля, на которой он сам не может построить жилой комплекс: допустим, застройщик специализируется на жилье бизнес-класса, а участок не подходит для проекта такого уровня. Тогда компания, А приглашает компанию В по схеме фи-девелопмента и заключает соответствующий договор, где прописываются обязанности каждой стороны и условия распределения прибыли.

Для чего нужен fee-development?

К услугам fee-development прибегают собственники земельных участков, которые не могут реализовать проект самостоятельно.

Это зачастую крупные банки, получившие в собственность залоговые участки, или другие сторонние компании, которым земля перешла в счёт уплаты долгов. Особенно много залоговых участков оказалось у больших банковских структур к концу нулевых. Чтобы реализовать актив наиболее выгодно, они начали заключать договоры о сотрудничестве с девелоперами.

Кто осуществляет услуги fee-development?

Обычно опытные застройщики, у которых большой опыт строительства объектов схожего класса. Инвестор внимательно выбирает исполнителя, потому что заинтересован в хорошем результате и успешных продажах.

Для заказчика важен не только опыт застройщика, но и его имя. Именно бренд привлекает покупателей и помогает выделить конкретный проект среди конкурентов. Чтобы получить проектное финансирование от банков, тоже нужна компания-исполнитель с хорошей репутацией.

Преимущества и недостатки такой модели

У строительства по схеме фи-девелопмент есть несколько преимуществ с точки зрения покупателей будущих квартир. Минусы в основном касаются участников сделки и конечных потребителей почти не затрагивают.

Плюсы fee-development

1

Для реализации проекта выбирают опытного исполнителя с большим портфелем успешных кейсов. Это застройщик, который хорошо знает свой сегмент рынка, умеет строить и продавать.
2

Комплексный подход. Fee-девелопер работает над проектом на всех этапах — от разработки и утверждения документации до создания маркетинговых стратегий и самого строительства.
3

Более строгий контроль со стороны инвестора. Ведь именно его деньги вкладываются в строительство и именно он больше всего заинтересован в успехе.
4

Чёткий график выполнения работ. Сроки утверждаются на самых ранних этапах сотрудничества между заказчиком и девелопером.

Недостатки работы по схеме fee-development для участников сделки

1

Дополнительные расходы на сотрудничество со сторонней организацией, которые влияют на конечную стоимость квадратного метра. Хотя в большинстве случаев опытный застройщик может найти способы удешевить строительство без ущерба качеству, чтобы конечная стоимость недвижимости осталась конкурентоспособной.
2

Конфликт между заказчиком и исполнителем. Часто уже в процессе строительства оказывается, что владелец земли и девелопер по-разному смотрят на проект — его концепцию или реализацию. Если все условия подробно прописаны в договоре, разногласия не возникнут.

Заключение

Итак, фи-девелопмент — это схема, когда застройщик возводит объект на участке, который ему не принадлежит, как подрядчик и продаёт его под своим брендом.

Для конечного потребителя стройка в формате fee-development — это, скорее, плюс, чем минус. В таких проектах есть ещё одно заинтересованное лицо — владелец земли, который внимательно выбирает исполнителя и никогда не поручит проект сомнительной компании.

Собственнику участка важно, чтобы девелопер разработал проект с продуманными планировками и эффективной маркетинговой схемой, которая принесёт прибыль.