Арендный бизнес – популярный вид пассивного заработка, который окупается в среднем за 6-15 лет. Средняя доходность в Москве и других крупных городах составляет от 8 до 15% годовых.

Плюсы арендного бизнеса

1

Стабильность
Коммерческая и жилая недвижимость всегда пользуется спросом, несмотря на все экономические и геополитические кризисы. За последние 20 лет ставки на аренду опускались незначительно и на небольшой срок – максимум на 2-3 года, – а затем снова повышались.
2

Надёжность
Недвижимость – это актив, который почти не обесценивается при условии, что объект правильно выбран и эффективно используется.
3

Рычаги управления
Арендный бизнес более предсказуем, чем другие виды инвестиций. Инвестор может сам управлять своим активом, чтобы увеличивать доход и развиваться. Собственник помещения решает, кому сдать, какую площадь, на какой срок. Можно улучшить своё помещение, добавив новое оборудование, и сдавать его по более высокой ставке. Вложения в акции или валюту в этом смысле менее предсказуемы.

Какие объекты подходят для арендного бизнеса?

В аренду можно сдавать три типа объектов: земельные участки, жилые помещения и объекты для коммерческого использования. Землю в России арендуют мало и неохотно, в основном это большие площади, которые подходят для сельского хозяйства.
Чаще всего инвесторы вкладывают деньги в жилые объекты. Купив квартиру в Москве в 2000-х и сдавая её, собственник возвращал вложения примерно за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась: многие инвесторы стали покупать жильё с помощью ипотечного плеча, рынок наполнился однотипными квартирами под сдачу и арендные ставки снизились. Сегодня квартира окупается долго и с большим трудом.
С 2017 года начался рост арендных ставок в коммерческом сегменте. Средняя доходность от сдачи нежилых помещений в Москве составляет 8-9% годовых, поэтому сейчас инвестиции в коммерцию считаются более перспективными.

Что такое готовый арендный бизнес?

Понятие появилось в сфере недвижимости относительно недавно. Готовый арендный бизнес (или ГАБ) – это ликвидное коммерческое помещение, где уже есть стабильный арендатор, подписавший договор аренды на долгий срок. Причём в документе должна быть прописана арендная ставка на весь период с учётом индексации. Готовый арендный бизнес представляет собой помещение с оборудованием и арендатором, у которого уже сложилась клиентская база, есть лицензия, набран персонал, работают соцсети и сайт.

На что обратить внимание при покупке?

1

Локация
Ликвидность недвижимости определяется её местоположением и проходимостью. Иногда значение имеет вид из окна и ближайшее окружение.
2

Планировка
Идеально, когда помещение можно сдавать как частями, так и целиком. Перед проведением сделки нужно узнать, не было ли на объекте незаконных перепланировок.
3

Коммуникации и ремонт
В помещении должно быть достаточное количество электричества, нормальный напор воды, функционирующая вентиляция и др. Будущему собственнику также стоит убедиться, что в ближайшее время не потребуется крупный ремонт сантехники и инженерных систем.
4

Ближайшие конкуренты
Помещение должно быть конкурентоспособным, чтобы быстро сдать его другому арендатору, если нынешний съедет.
5

Кто продаёт объект
Если предыдущий собственник – юридическое лицо, он может предложить провести сделку через продажу юридического лица. От такой схемы лучше отказаться, чтобы в дальнейшем на вас не перешли все обязательства компании.
6

Правоустанавливающие документы
Важно изучить как документы на само строение, так и на землю под ним.

Арендный готовый бизнес – направления

Готовый бизнес с арендатором может быть связан с разными типами объектов – склады, офисы, торговые центры или гостиницы и рестораны.

Складские комплексы

Большую популярность приобрели с началом пандемии и развитием онлайн-торговли. До сих пор основные арендаторы подобных объектов – это федеральные ритейлы и маркетплейсы.

Офисы

Здесь обратная ситуация. С переходом многих компаний на удалённый формат работы часть офисных помещений освободилась, а доходность этого направления арендного бизнеса снизилась.

Торговая недвижимость, или помещения для розничной торговли

Самый стабильный и гибкий сегмент. В таких объектах можно быстро менять арендаторов в зависимости от ситуации на рынке.

Гостиничный и ресторанный бизнес

Направление сильно зависит от сезонности, туристического потока и общей экономической ситуации в стране. Ресторанный сегмент больше всего пострадал во время пандемии.

Преимущества и недостатки готового арендного бизнеса

Плюсы

Быстрый доход
Инвестор уже с первого дня владения своим помещением получает прибыль. Главное – тщательно проверить договор аренды перед покупкой и убедиться, что арендатор надёжный.
Подходит для новичков
ГАБ не требует вложений в ремонт, покупку оборудования, рекламу и поиск арендаторов.

Минусы

1

При покупке ГАБ нужно внимательно изучать договор аренды. В документе могут быть прописаны пункты, которые не позволяют повышать арендную плату в течение какого-то периода. Бывают случаи, когда арендаторы заплатили прежнему собственнику помещения за несколько месяцев или лет вперёд.
2

Иногда помещение хорошо сдаётся, но в нём давно не было ремонта. Новому собственнику придётся вложить несколько миллионов, чтобы исправить косметические недостатки и починить коммуникации.
3

Хороших предложений на рынке немного. Объекты с самым удачным расположением и высокой доходностью продают редко. Чтобы выбрать хороший вариант, нужно знать рынок и потратить немало времени.

Заключение

Готовый арендный бизнес – это хороший вариант вложения денег для начинающих инвесторов. При этом важно выбрать ликвидный объект и правильно провести сделку. Лучше всего с этой задачей справится профессиональный брокер по недвижимости. Он поможет найти помещение, проверит правоустанавливающие документы, оценит ликвидность, просчитает доходность и перспективы конкретного предложения.