С развитием предпринимательства в России оценка коммерческой недвижимости становится всё более популярной услугой. Ей часто пользуются как собственники, так и потенциальные покупатели.

Что такое оценка офисной недвижимости?

Это сложная, многоплановая процедура, которая помогает определить реальную стоимость объекта, его ликвидность и инвестиционную привлекательность.

Услуга может потребоваться в разных ситуациях:

1

Покупка и продажа
2

Для оформления ипотечного кредита
3

При разделе общего имущества между родственниками
4

Чтобы проверить, насколько правильно начисляются налоги
5

При страховании

Что входит в оценку офисной недвижимости

Чтобы верно определить стоимость коммерческого помещения, нужно провести комплексный анализ самого объекта и его окружения.

В процессе работы специалист:

1

Анализирует характеристики помещения по документам (площадь, планировка, год постройки, коммуникации и др.) и визуально. Некоторые важные параметры можно правильно оценить только на месте (состояние отделки, вид из окна, подъезд).
2

Изучает ближайшее окружение и район в целом. Специалист выявляет конкурентов, особенности конкретной части города и пешие маршруты местных жителей.
3

При разделе общего имущества между родственниками.
4

Анализирует транспортную доступность. Важный параметр коммерческого помещения, который сильно влияет на цену, – удалённость от остановок общественного транспорта и станций метро. Чем легче добраться до офиса, тем выше его стоимость.
5

Исследует рынок в конкретном сегменте. Специалист выясняет, как быстро сдаются подобные объекты и кто их потенциальные арендаторы.

В итоге оценщик составляет подробный отчёт, в котором содержится полное описание помещения и его расположения, критерии оценки, примеры аналогичных предложений и их стоимость. К заключению эксперта прилагаются документы из БТИ, свидетельство о праве собственности и др.
Отчёт об оценке – это официальный документ, который используют в судебных делах о возмещении ущерба и разделе имущества.

Типы объектов офисной недвижимости

Рынок коммерческих площадей гораздо разнороднее, чем рынок жилья. Помещения различаются по десяткам параметров и обычно подходят для конкретного вида бизнеса. Чтобы инвесторам и потенциальным арендаторам было удобнее ориентироваться и подбирать для себя нужные варианты, в сфере недвижимости разработали общепринятую классификацию.
Объекты ранжируются по нескольким критериям: расположение, инфраструктура, оборудование, время постройки, планировка, отделочные материалы и др.

Выделяют 4 основных типа:

1

Класс А
Самые дорогие. Обычно располагаются в центральных районах города, новостройках, престижных бизнес-центрах, небоскрёбах. В офисах класса А всегда новое оборудование, продуманные, часто авторские или открытые, планировки, есть ресепшен и несколько залов для переговоров разного уровня.
Такие объекты обычно арендуют крупные международные компании для руководящего звена.
2

Класс В
Зачастую это офисы класса А, которые эксплуатировались более 5 лет. Их арендуют крупные фирмы для сотрудников среднего звена – банки, федеральные СМИ и филиалы зарубежных компаний.
3

Класс С
Площади, которые изначально не были спроектированы для коммерческих целей (квартиры, здания концертных залов, домов культуры и др.) Чаще всего в таких объектах старые коммуникации и не очень свежий ремонт. Офисы категории С арендуют небольшие фирмы.
4

Класс D
Старые помещения, построенные более 30 лет назад. У них неудобное расположение, устаревшие планировки и необорудованный подъез

Как рассчитать стоимость офисной недвижимости

Чтобы правильно определить стоимость офисной недвижимости, риелторы и брокеры используют несколько методов. Стандартная формула, с помощью которой можно выявить цену лота, выглядит так: месячный арендный поток умножается на 10-15 лет.
То есть в классическом варианте стоимость актива зависит только от его арендной привлекательности. В таком случае более дорогим может оказаться построенный за 2 месяца стеклянный павильон, который через неделю разрушится из-за ДТП или по решению местной администрации, чем стандартное коммерческое помещение на 1 этаже жилого дома.
Более точным сегодня считают другой способ (правда, он подходит для объектов, которые расположены на первых этажах жилых домов). К средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в этом доме, умноженной на площадь, прибавляют величину арендного дохода, умноженную на 10 лет.
Стоимость м2 * S + МАП * 120, где МАП – месячный арендный поток.
Правильно рассчитать стоимость вашего актива или оценить, соответствует ли запрашиваемая продавцом сумма реальной, поможет профессиональный брокер. Специалист учтёт все факторы и оценит ликвидность инвестиции в перспективе.