особняки

коммерческая

услуги

готовый арендный бизнес

загородная

готовый арендный бизнес

получить консультацию

Офисы

Услуги

Рекомендации

Готовый арендный бизнес

Услуги

Недвижимость

Рекомендации

Личный кабинет брокера

Получить консультацию

Недвижимость

Услуги

Получить консультацию

Готовый арендный бизнес

спецпроект

Загородная

Особняки

Жилая

Готовый арендный бизнес

Офисы

рекомендации: жилая

Ритейл

зарубежная

рекомендации: коммерческая

Блог

fee-devepment

Помещения для бизнеса

Помещение для бизнеса — покупка или аренда офиса?

Каждый предприниматель хоть раз задумывался, стоит ли продолжать снимать помещение, где находится его компания, или копить сбережения, чтобы выкупить понравившийся лот и получить неплохой актив в перспективе. Отвечаем на эти и другие вопросы в статье.

Кому больше подходит аренда офиса?

Специалисты сходятся во мнении, что для начинающих компаний лучшим вариантом будет аренда помещения для бизнеса. Причин несколько.

1

Проверки
Налоговые органы чаще проверяют фирмы, которые имеют помещение в собственности. На начальных этапах построения бизнеса, когда и помимо отчётов перед налоговой много текущих задач, это может сильно усложнить работу и затормозить развитие.
2

Дополнительные расходы
Собственники платят налог на имущество — не более 2,2% от кадастровой стоимости объекта. Не баснословная сумма, но для начинающего предпринимателя важна любая экономия.
3

Мобильность
Можно быстро переехать в другую локацию, если в районе, где находится офис, или в бизнес-стратегии компании что-то поменяется.
4

Большие траты на покупку
Свободные накопления лучше потратить на развитие дела и в итоге больше заработать. В Москве деньги, вложенные в покупку офисных или торговых помещений, отбиваются долго, примерно за 12 лет.
5

Скрытые платежи
Управляющие организации часто резко повышают цены на свои услуги. В таком случае арендатор может довольно быстро найти другое, более выгодное предложение и переехать. Если помещение в собственности, решить вопрос с высокими эксплуатационными расходами гораздо сложнее.

Иногда предприниматели, у которых нет помещения в собственности, боятся, что договор аренды могут неожиданно расторгнуть и им придётся срочно переезжать. Это большие убытки и потеря клиентов.

На самом деле, если правильно оформить договор, зарегистрировать его в Росреестре и соблюдать прописанные условия, риск потерять помещение раньше времени снижается. В случае спора арендатор, опираясь на документы, сможет договориться мирно или отстоять свои права в суде — до этого обычно не доходит.

Минусы аренды офиса по сравнению с покупкой заключаются в основном в том, что чужое помещение нельзя переоборудовать под нужды своей компании и за качественный ремонт придётся переплачивать каждый месяц. Ещё одним недостатком можно считать зависимость от собственника и его планов.

Покупка офиса – какому бизнесу подходит?

Коммерческие помещения обычно покупают крупные фирмы или группы компаний, для которых фактор экономии и дополнительных проверок от надзорных органов уже не так важен, как хорошая организация работы и статус.

Крупные компании выкупают большие площади и полностью переоборудуют их под нужны своих сотрудников. Часто предприниматели строят помещения по собственному проекту, чтобы максимально эффективно организовать рабочие процессы.

В целом покупка офиса имеет несколько плюсов:

1

Можно оборудовать пространство под свои нужды, сделать качественный ремонт и не переплачивать за него каждый месяц, как при аренде. Нет ограничений в дизайне, цветовых решениях и перепланировке.
2

Коммерческую недвижимость можно купить в ипотеку. Ежемесячный платёж в таком случае бывает ниже арендной платы. Первоначальный взнос для кредита — от 20%.
3

Правильно выбранный объект растёт в цене, это ликвидный актив.
4

Имущество можно использовать как залог при оформлении кредита.

Основными минусами будут дополнительные налоги, меньшая мобильность и большие затраты на покупку, ремонт и коммунальные платежи.

На что следует обратить внимание при аренде и покупке офиса

Критерии, по которым нужно выбирать помещение для бизнеса, одинаковые независимо от того, арендуете вы или покупаете. Базовая характеристика лота на рынке недвижимости – это его ликвидность, или привлекательность для потенциальных клиентов.
Из чего складывается ликвидность?
Рассмотрим на примере помещения для небольшого продуктового магазина.

1

Локация
Чтобы рядом с торговой точкой проходило как можно больше людей, помещение должно располагаться недалеко от остановок и станций метро. Более ликвидные те, что фасадом выходят на большие дороги.
2

Этаж
И вообще любые лестницы, которые отделяют потенциального клиента от входа в ваш магазин. Самыми востребованными остаются помещения, расположенные на уровне земли без дополнительных ступенек и пандусов.
3

Размер
Слишком маленькие и слишком большие площади сдаются и продаются хуже. Для небольшого продуктового магазина нужно около 50−80 метров.
4

Освещённость
И речь, скорее, про естественный свет. В ликвидном помещении всегда большие, панорамные окна, которые привлекают клиентов.
5

Коммуникации
Достаточное количество электричества, хорошая вентиляция и система кондиционирования.

Очевидно, что для других видов бизнеса более важными будут другие критерии. Однако смысл в том, чтобы выбрать ликвидный объект, который поможет вашей компании развиться, если вы просто арендуете, или будет хорошим активом, если это покупка.

Сдача офисов в аренду — что нужно знать

Прежде чем купить недвижимость под сдачу, нужно составить подробный бизнес-план с учётом стоимости объекта, прогнозируемой арендной ставки и возможных дополнительных затрат на ремонт, обслуживание оборудования и управление. Это нужно, чтобы рассчитать, как долго будет окупаться конкретное помещение и когда собственник начнёт получать прибыль. Здесь же учитывается форма покупки — за собственные средства или с помощью ипотеки.

Что ещё важно?

Налоги

Учитывайте, что договор аренды заключается на долгий срок и скрыть дополнительные доходы от налоговой инспекции не получится. Кроме того, при продаже помещения придётся заплатить налог в 13%, даже если срок владения больше 5 лет. Возможно, для правильного оформления декларации нужно будет нанять бухгалтера.

Оформление юрлица

Самозанятые не могут заниматься подобным бизнесом, а открытие ИП влечёт дополнительные расходы и бюрократические проволочки.

Заключение

Однозначного и универсального ответа на вопрос «покупать или арендовать?» не существует. Каждый из этих вариантов имеет как преимущества, так и недостатки. Небольшим, начинающим предпринимателям не стоит тратить крупную сумму на покупку помещения, лучше пустить свободные средства на развитие проекта.

Большие компании с понятными перспективами обычно покупают офис, оборудуют его для себя, а затем при необходимости перепродают актив. Важно, что помещение можно купить в ипотеку, в таком случае платёж бывает ниже арендного платежа.

Выбирать недвижимость под арендный бизнес нужно опираясь на чёткий бизнес-план, желательно под руководством специалистов, знающих рынок вашего региона. Учитывайте налоги на доход, имущество и налог 13% при перепродаже. Возможны дополнительные затраты на услуги бухгалтера и оформление юридического лица.