В статье рассказываем об основных нюансах сделок с недвижимостью за пределами России: как выбрать, на что обратить внимание, какие нововведения появились.

Почему стоит инвестировать в недвижимость за рубежом?

В последние годы всё больше граждан России задумываются о покупке жилья в другой стране. Какие возможности даёт иностранная недвижимость своему владельцу?

1

Сохранить и преумножить деньги
Ценность зарубежных активов для российских инвесторов возросла после кризиса 1998 года. Тогда многие приобретали недвижимость в странах Средиземноморья и в США. Сегодня география по понятным причинам сместилась в сторону Турции и ОАЭ, но цели инвесторов остаются прежними.
Главное в таких сделках — выбрать ликвидный объект со всей необходимой инфраструктурой, чтобы выгодно сдавать его в аренду или продать в дальнейшем.
2

Альтернативное место для жизни
В современных условиях многие россияне принимают решение покинуть страну временно или навсегда. Даже если сегодня переезд не входит в ваши планы, завтра ситуация может измениться.
3

Место для отдыха
Актуально для тех, кто уже определился с любимой локацией или уезжает в тёплые края на целый сезон. Здесь важно учитывать удалённость жилья от аэропорта, наличие инфраструктуры для жизни и близость к морю.
4

Получить вид на жительство
Количество стран, которые дают россиянам ВНЖ и гражданство за инвестиции в недвижимость, за последние годы уменьшилось, но такая возможность по-прежнему остаётся. В этом случае нужно изучить требования и определить минимальные суммы инвестиций в каждом конкретном государстве.

Выбор страны для покупки недвижимости

Выбор места, где будет находиться ваша квартира, зависит от целей. Раньше самым популярным направлением для инвестиций была Европа, так как россияне ментально ближе к европейской культуре, чем к азиатской. Сейчас купить недвижимость в европейской стране очень сложно по нескольким причинам:

1

Не получится оплатить покупку с российского счёта из-за санкций.
2

Сложно открыть счёт в европейском банке. А он необходим для оплаты содержания вашей квартиры или дома.
3

Сложно добраться. Нет прямых рейсов, всегда сложная логистика и несколько пересадок.

Поэтому сегодня самыми популярными странами для инвестиций в иностранную недвижимость стали Турция и ОАЭ. Турцию выбирают из-за возможности получить гражданство, ОАЭ — для инвестиций: экономика Эмиратов быстро развивается, жильё растёт в цене на 10% в год. На турецкий рынок нужно выходить очень осторожно, потому что в стране высокая инфляция и относительно нестабильная экономика.

В любом случае перед покупкой следует внимательно изучить местные законы и особенности оформления документов. Для этого лучше обратиться к профессиональным юристам и брокерам.

Типы недвижимости за рубежом

Жилая недвижимость в большинстве стран делится по классам примерно так же, как и в России. Рассмотрим типы зарубежной недвижимости на примере турецкого рынка.

Эконом-класс

В тёплых странах стоимость квадратного метра определяется в основном близостью к морю. В Турции к эконом-классу относят небольшие апартаменты с одной спальней с удалённостью от пляжа не менее 1.5 километров. На расстоянии менее километра от моря недорогую недвижимость не строят.

Жильё бизнес-класса

Это обычно целый комплекс с собственной инфраструктурой, квартиры в котором сдаются с полной отделкой. Часто на территории есть бассейны, сауны и спортивные центры.

Люксовая недвижимость

Строят на берегу моря. К этому классу относятся двухуровневые апартаменты или дуплексы, которые передаются собственнику с качественной отделкой и мебелью.

Особенности российского законодательства

В последние годы появилось много нововведений, связанных с покупкой недвижимости в США и Европе. Так, чтобы гражданину России купить квартиру у резидента европейской страны, сейчас нужно получить разрешение на сделку у специальной правительственной комиссии.

Проблемы могут возникнуть и при сдаче зарубежной недвижимости в аренду. Придётся учитывать как старые нормы законов о валютном контроле, так и новые ограничения. Если у российского покупателя есть компания в другой стране, лучше оформить недвижимость на это юрлицо.

Важно помнить, что налоговый резидент России должен платить подоходный налог на доходы, полученные в любой точке мира, в том числе после продажи зарубежной недвижимости или от сдачи её в аренду.

Налоги и сборы при покупке недвижимости за границей

Изучить налоговое законодательства важно как при покупке квартиры для проживания, так и, ещё важнее, при покупке апартаментов для сдачи в аренду. Законы постоянно меняются и уточняются, поэтому необходимо проконсультироваться с юристами непосредственно перед сделкой.

С покупкой иностранной недвижимости связано 4 типа налогов:

1

НДС
За пределами России почти всегда высокий, до 20% от стоимости объекта, но чаще всего есть возможность его оптимизировать.
2

Налог при покупке, или налог на переход права собственности
В некоторых странах фиксированный, в некоторых — варьируется в зависимости от стоимости объекта. Также можно оптимизировать при определённых условиях.
3

Ежегодный налог на недвижимость
Его размер зависит от того, является ли собственник налоговым резидентом.
4

Налог на доход от сдачи в аренду

Управление и содержание зарубежной недвижимости

Если покупатель приобретает недвижимость для собственного проживания и оформления гражданства, нанимать особых людей для её обслуживания не нужно. Собственнику достаточно вовремя платить налоги и коммунальные платежи.

Если инвестор покупал квартиру, чтобы получать доход от сдачи в аренду, управлять процессом дистанционно вряд ли получится. В этом случае лучше обратиться к агенту или доверить взаимодействие с арендатором управляющей компании. Если сделку сопровождали местные специалисты, можно заключить договор об управлении вашим арендным бизнесом с ними же сразу после покупки.

United Arab Emirates

Заключение

Покупка недвижимости за границей — это сложный и ответственный процесс. Будущему собственнику нужно внимательно изучить особенности местных законов, рассчитать доходность от инвестиций с учётом налогов, выбрать ликвидный объект на незнакомом рынке и провести сделку безопасно.

О чём ещё важно помнить. Если вы выбираете объект дистанционно и сделка проходит онлайн, есть риск купить совсем не то, что изображено на рендерах. Даже если фотографии и видео-презентации в целом соответствуют реальности, они явно не показывают все особенности объекта и локации.

Покупать недвижимость за рубежом лучше в сопровождении профессионалов, которые знают локальное законодательство, хорошо знакомы с рынками конкретных стран и заинтересованы помочь своему клиенту.