На разнообразном рынке столичной недвижимости особое место занимают исторические здания в центральных районах. В статье разбираемся, в чём особенность таких построек, кто и для чего их покупает, какие трудности могут ждать потенциального владельца.

Бурдаков Дмитрий

Заместитель генерального директора

Особняки Москвы – история и современность

Особняк — это отдельно стоящий дом, обычно предназначенный для проживания одной семьи. Это одно- или двухэтажное здание с надстройкой над средней частью здания. В Москве подобные дома начали строить с XVII века и продолжали до 1917 года. Они располагались в центральной части города и сегодня составляют исторический центр — Замоскворечье, Таганский, Мещанский, Басманный районы и Арбат. В них функционируют посольства, государственные учреждения, суды, отели, музеи и рестораны.

Сейчас в сфере недвижимости особняками называют не только исторические здания, но вообще любые отдельно стоящие здания (ОСЗ) с отдельным входом.

Преимущества особняка как объекта недвижимости

Сегодня на рынке старого фонда, построенного до 1917 года, представлено около 500 предложений. Средняя стоимость лота колеблется от 400 до 500 млн рублей.

Исторические особняки были и остаются ликвидными и привлекательными типами недвижимости по нескольким причинам:

1

Расположение
Уникальные виды из окон, статусное окружение, эстетичная городская среда – все плюсы центральных районов столицы. Новостроек с аналогичными характеристиками нет.
2

Архитектура
Особняки строились по особым проектам именитых архитекторов. Лепнина, изящная ковка, скульптуры, барельефы и необычное остекление – каждое здание – произведение искусства. В Москве чаще всего можно увидеть особняки в стиле модерн, эклектика с элементами барокко и классицизма, неоклассицизм.
3

Собственная дворовая территория
Которая показывает статус владельца и даёт ощущение приватности в самом центре Москвы. На огороженной территории можно оборудовать паркинг или разбить сад.
4

Свобода в планировочных решениях
В отдельно стоящем здании проще организовать рабочее пространство под свои нужды.

Кому подойдёт особняк?

Покупка исторического здания в столице – это сложная и ответственная процедура. Около трети всех особняков Москвы нуждаются в дорогом ремонте, примерно 5% – полностью разрушены.

Кто и зачем покупает сложные и редкие объекты?

1

Владельцы бизнеса в качестве офиса или штаб-квартиры
Крупные компании со временем переезжают из арендной недвижимости в собственную, чтобы оптимизировать рабочие процессы, оборудовать помещение для своих нужд и подчеркнуть статус. Спросом пользуются особняки площадью от 1 тыс. до 2,5 тыс. м² с 5−7 паковочными местами и железобетонными перекрытиями.

Часто отдельно стоящие здания выкупают под клиники и медицинские центры. Для этих видов деятельности важна удалённость от других строений.
2

Застройщики под реконструкцию
Девелоперы ищут объекты по цене ниже рынка и перестраивают их в современные апартаменты.
3

Гораздо реже инвесторы – под арендный бизнес
В таком случае владельцу придётся вкладывать большие суммы в обслуживание старого здания и платить налоги.

Покупка особняка. На что обратить внимание?

Перед покупкой подобного объекта изучите:

Статус здания

Если рассматриваемый вариант является памятником архитектуры полностью, его нельзя перестраивать или реконструировать как снаружи, так и внутри. Нельзя менять даже ветхие деревянные перекрытия: все элементы можно только реставрировать. Специалисты по недвижимости не рекомендуют покупать такие лоты.

Информацию о владельце

Подобные объекты часто оформлены на юрлицо. Это значит, что потребуются дополнительные проверки и аудит. Чтобы не платить НДС, собственники могут продавать не само здание, а компанию, на балансе которой оно находится.

Техническое состояние.

В историческом здании важно проверить не только документы, но и фундамент, инженерные системы и кровлю. Особенно внимательно относятся к материалу стен и перекрытий, чтобы рассчитать нагрузку при установке оборудования.
Если в здании есть пристройки или мансарды, нужно узнать, узаконены они или нет.

Перед оформлением сделки необходимо запросить и проверить следующие документы:

1

Выписку из ЕГРН о праве владения. Здесь же будет информация о наличии или отсутствии обременений.
2

Технический паспорт здания. В документе должна быть указана площадь, высота потолков, подробное описание строения и его назначение.
3

Документы на участок, чтобы узнать его параметры, назначение и цель использования.
4

Договоры с коммунальными службами.

В договоре купли-продажи нужно указать дату сделки, предмет соглашения, стоимость, детальное описание здания – адрес, площадь, кадастровые номера. Документ подписывается в трёх экземплярах – для покупателя, продавца и регистрирующей организации.

Заключение

Покупка особняка в Москве — это всегда сложная сделка, при оформлении которой нужно запросить и проверить разные документы из разных инстанций. Стоящих предложений на рынке при этом единицы: подходящее для реконструкции историческое здание — штучный товар. Почему покупают?

Строительство офисных зданий в ЦАО запрещено, поэтому для компаний, которые хотят подчеркнуть свой статус и оказаться в центре Москвы, остаётся только один вариант: выкупить исторический особняк и провести его реконструкцию.

Уникальная архитектура, прилегающий участок также выделяют этот тип недвижимости на фоне новостроек. В новом фонде аналогичных предложений просто нет.

Чтобы выбрать подходящий объект, быстро и безопасно провести сделку, лучше обратиться к брокеру по недвижимости. Специалисты первые узнают о ликвидных лотах, помогают получить и проверить документы.