Инвестиции в коммерческую недвижимость

Отсутствуют просрочки. Крупные компании почти никогда не задерживают оплату. Чаще всего деньги перечисляются в определённую дату автоматически.

Текущий ремонт делает арендатор. Поддерживать помещение в презентабельном виде – его задача.

Легко отслеживать конкурентов и проверить, насколько востребованы площади подобного типа в районе.

Коммерческие помещения для организации работы компании или для региональных представительств крупных корпораций. Популярный объект для инвестиций, доходность которого зависит от нескольких факторов:

• Расположение. В бизнес-центре или в отдельно стоящем здании. Если объект находится внутри центра, на арендную ставку влияет его класс.
• Транспортная доступность и парковка. Хорошо, когда рядом с помещением есть большая бесплатная парковка. Также важна близость станций метро и остановок общественного транспорта.
• Локация в целом. Чем ближе к центру, тем выше стоимость аренды и доходность.
• Характеристики самого объекта – площадь, отделка, оборудование.

Помещения для магазинов, общепита, пунктов выдачи заказов и аптек. Типа стрит-ритейл или внутри торовых центров. На доходность в основном влияет локация и близость к пешим маршрутам жителей города. Внутри торговых центров цену и стоимость аренды определяет площадь и этаж.

Нужны для организации работы логистических компаний, заводов и хранения товаров крупных сетевых магазинов. Самая высокая доходность у помещений в промышленных кластерах – рядом с крупными предприятиями – и возле железнодорожных путей и автомобильных трасс.

Рационально рассматривать покупку коммерции такого типа в крупных городах, недалеко от курортов и точек притяжения туристов. К этому же типу относятся хостелы, где сдаются не целые комнаты, а отдельные спальные места.

Стоят на 15-20% дешевле квартир с аналогичной площадью, поэтому окупаются также гораздо быстрее. Обычно расположены в привлекательных локациях рядом с метро или в центре города.

То есть любое из перечисленных помещений с арендатором и долгосрочным договором аренды.

Локация и ближайшее окружение сейчас и в перспективе. Для некоторых лотов принципиально важен вид из окна.

Транспортные развязки, близость к метро и остановкам общественного транспорта, наличие парковки.

Характеристики здания. Строительные и отделочные материалы, качество инженерных систем и срок их эксплуатации, вентиляция, водоснабжение, достаточное количество электроэнергии, качество воздуха, инсоляция.

Общие пространства для сотрудников внутри помещения. Эта характеристика стала особенно актуальной после пандемии, когда общение в компании превратилось в важную составляющую успешного коллектива.

Благоустройство территории, ландшафтное озеленение и малые архитектурные формы. Особенно важно для офисов высокого класса.

Инфраструктура внутри бизнес-центра. Лифты, услуги управляющей компании и безопасность.

Перед покупкой любого коммерческого объекта нужно составить подробный бизнес-план, где будут просчитаны арендные ставки, траты на коммунальные услуги и другие попутные расходы. Важно также продумать свои действия на случай, если арендатор внезапно съедет.

Ваше помещение должно соответствовать требованиям потенциального арендатора. Например, объект находится в спальном районе и у него большая площадь. Логично, что вероятным арендатором такого помещения, скорее всего, будет продуктовый магазин одной из крупных сетей. Если при этом рядом с объектом нет оборудованной зоны для отгрузки, супермаркет не сможет нормально функционировать. Также желательно, чтобы в помещении была удобная планировка для торгового зала.

Нужно учитывать, что некоторые характеристики недвижимости невозможно изменить ни при каких условиях. Особенно трудно делать ремонт в объектах культурного наследия.
Самые успешные инвесторы продумывают будущее своего помещения на два шага вперёд: могут ли возле него убрать парковку? Могут ли кардинально измениться пешие маршруты местных жителей? Какие перспективы у района вообще?

Примерный срок окупаемости таких активов — около 9 лет. Условия аренды прописываются в документах на долгий срок с учётом индексации. Однако ситуация на рынке может поменяться: арендаторов по каким-то причинам станет меньше, чем свободных помещений, и они смогут диктовать свои условия. В таком случае арендодателю придётся идти на уступки и смягчать условия.
В целом при покупке готового арендного бизнеса важно внимательно изучить условия текущего договора и проверить благонадёжность арендатора.

Даже при тщательной проверке документов не всегда возможно учесть все риски, связанные с покупкой. В последние годы были случаи, когда инвесторы теряли свою недвижимость, потому что её признавали самостроем и сносили.