Официального, закреплённого законом документа, о классификации жилья нет. Но в 2013 году Российская гильдия риэлторов составила документ, который приблизительно разделяет жильё на классы по качеству проектов.

Глобально все проекты можно разделить на 2 вида: высокобюджетное и массовое жильё. В высокобюджетном выделяют бизнес- и элит-класс. В массовом — эконом- и комфорт-класс. Так как классификация неофициальная, границы между классами довольно размыты.

Потребность разделять жильё на классы появилась в 90-х годах, во время массовой застройки Москвы. Тогда все дома делились на эконом- и элит-класс.

Позже классификация расширилась. Сейчас на рынке мы наблюдаем примерно 6 классов.

В массовом сегменте:
₽ – эконом; ₽₽ – комфорт; ₽₽₽– комфорт+ .
В высокобюджетном:
$ – бизнес; $$ – премиум; $$$ – элит.

Застройщик, как правило, не ориентируется на эту классификацию и может вносить свои коррективы. Например, эконом жильё по качеству может быть на уровне комфорт-класса, но район расположения не позволит ему присвоить такой уровень.

Если застройщик не ориентируется на классы, зачем тогда нужна классификация жилья? Она нужна для того, чтобы застройщику искать свою аудиторию на рынке, а потенциальному покупателю иметь представление о цене в зависимости от условий проживания. Поэтому при выборе жилья нужно смотреть на реальные характеристики жилого комплекса, а не на классность, указанную в рекламе новостройки.

Остановимся подробнее на элит - и премиум - классах.

Что включает в себя элитное жилье?
____________________________________

Термин «элитное жильё» в риэлторской практике используется и как широкое понятие, и как узкое. Под широкое попадает жилье премиум- и люкс-класса. Узкое используется как синоним или второе название люксового жилья.

К элитному и премиальному жилью относятся проекты новостроек, которые соответствуют определённым характеристикам, например: безопасность, закрытая частная территория, ландшафтный дизайн, высокотехнологичность дома, личный паркинг, качество отделочных материалов.

Для премиальных и люксовых новостроек есть строгие критерии, в которых прописаны требования к общей площади жилья, площади каждой комнаты и особенностям планировки. Так, в люксовых квартирах обязательно для каждой спальни должны быть продуманы и спроектированы отдельные гардеробная и санузел. А вот для премиального жилья это уже не так важно. В этом сегменте достаточно отдельного санузла и индивидуальной гардеробной для главной спальни, остальное опционально.

Цена на люкс и премиальное жильё складывается именно из этих критериев и характеристик. Поэтому в похожих строящихся проектах стоимость будет примерно одинаковой.

Но в список элитного жилья входят не только новостройки. Здесь есть и «вторичка», которая очень разнообразна: это и дома, построенные 10−20 лет назад, и исторические здания, пережившие реконструкцию, и новые объекты, сданные 1 — 3 года назад и совсем недавно перешедшие в список вторичного рынка. На вторичном рынке такие строгие условия ценообразования, применяемые к новостройкам, не работают: дома построены в разные годы или даже эпохи и различаются по уровню комфорта и другим характеристикам. Поэтому цена на такие проекты будет сильно разниться.

Что такое премиум жилье?

Индивидуальный проект

Такие здания возводятся по индивидуальным проектам, продуманным до мелочей. Часто квартиры в таких домах продаются с предчистовой отделкой или без неё вовсе, так как покупатель предпочитает сам продумывать планировку квартиры и оформлять её.
Высокое качество строительных и отделочных материалов

В строительстве используются высококачественные материалы, которые создают хорошую шумоизоляцию. Отделочные материалы могут быть натуральными (например, ценные породы дерева), но это необязательно. Здесь главный критерий – высочайшее качество.
Локация

Премиум ЖК – не самый центр Москвы. Как правило, они располагаются в пределах третьего транспортного кольца.
Высокотехнологичное оснащение дома и развитая инфраструктура

Инженерное обеспечение в таких домах на высоте: продуманы очистка воздуха и воды, поддержание влажности воздуха, есть автономное отопление, установлены скоростные лифты высокого качества. В домах зачастую есть спортзалы, частные детские сады, рестораны и так далее.
Закрытая придомовая территория

Огороженный участок с ландшафтным дизайном и хорошей круглосуточной охраной, видеонаблюдением и контролем доступа в ЖК. Есть современные детские площадки.
Закрытый паркинг

В большинстве случаев идет расчет – 1 машиноместо на 1 квартиру.

люкс VS премиум

На первый взгляд может показаться, что премиум- и люкс-классы — это одно и то же, но это не так. Ведь между ними есть принципиальные различия.

Локация

Если премиум-сегмент располагается в пределах третьего транспортного кольца, то люкс — преимущественно в центре, в исключительном случае
в другом, но обязательно уникальном месте: рядом могут быть парковая зона или выход к набережной.
Застройщик и архитектурные особенности

Индивидуальный проект дома класса премиум разрабатывает и реализовывает хорошее архитектурное бюро. В люкс-сегменте этим занимается архитектурная студия с громким именем и известные приглашённые архитекторы.
Отделочные материалы

Премиум жилье — это дорогие высококачественные отделочные материалы, но не обязательно натуральные.
В люксовом сегменте это только натуральные материалы, например, натуральный камень или ценные породы древесины.
Цена

Из всех перечисленных пунктов можно сделать вывод, что цена на премиальное жильё значительно ниже, чем в люкс-классе. В 2023 году цена на квартиру премиум-класса колеблется от 500 тыс. руб до 915 тыс. руб. в среднем за квадратный метр в разных премиальных ЖК. В люксе цены за квадратный метр находятся в диапазоне от 1,1 млн руб до 1,8 млн руб.
Площадь

Метраж квартиры в премиум-сегменте начинается от 80 м², в люксе — от 100 м².

Оценка жилья

Классы жилья очень размыты. Поэтому, чтобы дать адекватную оценку жилью в Москве, нужно ориентироваться на репутацию застройщика, внимательно изучать документы и характеристики выбранного ЖК.

Жильё будет соответствовать элитному классу только в том случае, если соблюдены все основные критерии. То есть дом, построенный по всем канонам элитного жилья, но не в подходящей локации (например, в спальном районе), нельзя отнести к классу элитной недвижимости. Стоимость объекта окажется слишком завышена, а затраты на покупку квартиры из дорогих материалов не компенсируют время на проезд до центра.

Критерии, принятые гильдией риэлторов, наиболее подходят для оценки жилья в новостройках, так как критерии комфорта менялись. Поэтому исторические здания и дома, построенные десятилетия назад, со временем могут переходить из одного класса в другой.