Значительную часть квартир на первичном рынке выкупают ещё на стадии строительства. Популярные объекты у девелоперов с хорошей репутацией начинают бронировать в день старта продаж — когда ещё нет не только дома, но и котлована. В статье расскажем о том, на что обратить внимание при покупке недвижимости на этапе строительства и какие проблемы могут возникнуть в процессе сделки.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости на этапе строительства

Плюсы:

1

Стоимость ниже
Это главное преимущество. До перехода на систему эскроу-счетов квартира на стадии котлована была дешевле готовой в среднем на 25%. После перехода на новую схему финансирования разница в ценах стала меньше, но всё равно составляет около 15%.
2

Большой выбор вариантов
Этаж, планировки, отделка. Чем меньше квартир раскупили, тем выше вероятность подобрать идеальный вариант с нужными параметрами и лучшим видом из окон.
3

Выгодные ипотечные ставки
Многие государственные программы и субсидии распространяются только на строящееся жильё. Процент по кредиту всегда будет ниже.

Минусы:

1

Ожидание
Панельный дом строится не меньше года, монолитный — не менее двух лет. Всё это время будущим собственникам придётся платить за съёмное жильё или жить в стеснённых условиях. Если жильё купили в ипотеку — это двойная финансовая нагрузка, к которой не все готовы.
2

Переносы сроков сдачи
Переход на систему эскроу-счетов защищает покупателя от долгостроев, но не гарантирует соблюдение сроков. Сдачу объекта по-прежнему могут переносить, качество сданных квартир по-прежнему может страдать. Иногда недостатки исправляют месяцами.
3

Изменения в проекте
Чем раньше купили квартиру, тем больше вероятность, что к моменту заселения жилой комплекс будет выглядеть не так, как вы планировали. Это касается не только самого дома и его этажности: часто девелопер меняет планировку квартала, и вместо обещанного вида на город собственник наблюдает высокий паркинг или окна соседа.

Выбор надёжного застройщика и объекта строительства

Ответственный и сложный процесс, включающий несколько важных этапов:

Выбор жилого комплекса и квартиры

Это может быть отдельно стоящий дом или проекты комплексного освоения территории. В отделе продаж нужно узнать, какая социальная инфраструктура будет поблизости и какая есть уже сейчас. Также важно изучить транспортную доступность.

Репутация застройщика

Не сухая информация о количестве сданных объектов и сроках, а исполнение обязательств в целом. Информацию можно найти в группах для жильцов построенных проектов в соцсетях. Часто бывает так, что застройщик сдавал все дома точно в срок, но не построил социальную инфраструктуру, которую обещал. Если не сделал в других проектах, вряд ли исправится в вашем.
Обязательно запросите разрешение на строительство, его срок не должен заканчиваться в ближайшее время.

Посмотреть своими глазами

Опытные агенты по недвижимости советуют выбирать квартиру «ногами», то есть приезжать на место и изучать локацию и окружение. Рендеры — это всегда идеализированная картинка, которая редко совпадает с реальностью. Также стоит посмотреть, насколько активно ведутся работы и сколько техники на строительной площадке.

Процесс покупки недвижимости на стадии строительства

Когда подходящий объект найден, можно начинать оформление сделки. Рассмотрим все этапы, в том числе оформление ипотеки.

1

Посещение офиса продаж
Здесь можно ещё раз познакомиться с особенностями проекта и узнать точную стоимость квартиры с учётом выбранного варианта отделки, этажа, сроков сдачи и так далее.
2

Одобрение ипотеки
Обращаемся в те банки, которые аккредитовали конкретного застройщика. Для зарплатных клиентов всегда более выгодные условия.
3

Бронирование квартиры
И подписание договора долевого участия.
4

Регистрация ДДУ в Росреестре
Это нужно для того, чтобы застройщик не смог продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям.
5

Оплата через эскроу
После регистрации сделки покупатель переводит деньги на эскроу-счёт. Там они хранятся до окончания строительства и полного выполнения застройщиком своих обязательств.

Советы и рекомендации по покупке недвижимости на этапе строительства

Что важно учесть перед покупкой квартиры на этапе котлована.

1

Затраты на аренду жилья
Если во время стройки вам придётся арендовать квартиру, нужно прибавить эти расходы к стоимости выбранной недвижимости и посчитать, выгодно ли это. Аренда средней квартиры в Москве на два года обойдётся жильцу примерно в 1 млн рублей.
2

Оценить риски
Система эскроу-счетов на первый взгляд сделала сделки с новостройками абсолютно безопасными, но это не совсем так. Деньги, которые вам вернут в случае проблем на стройке, к тому времени сильно обесценятся — купить ту же площадь в аналогичном объекте вряд ли получится
3

Рассчитать целесообразность
Очень большие или сверхмаленькие квартиры обычно не сильно дорожают в процессе строительства. Стоит рассмотреть аналогичные объекты в готовых или почти готовых корпусах. Скорее всего, разница в цене будет не столь ощутимой.
4

Обратиться к профессионалу.
Чтобы правильно рассчитать риски, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости, который хорошо знает рынок, сотрудничает с разными застройщиками и учитывает все нюансы таких сделок. Он поможет разобраться в конкретной ситуации и предложит лучшие варианты

Заключение

Покупка недвижимости на этапе строительства — это сложный и ответственный шаг. Важно помнить, что новая система финансирования проектов с помощью эскроу-счетов хоть и снижает риски, но не гарантирует точное исполнение девелопером его обязательств.